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深圳一P2P暴雷,碧桂园引火烧身

时间:2021-01-20 18:59:45 | 来源:和讯网


文丨胡杨 编辑丨百进

来源丨正经社(ID:zhengjingshe)

宇宙第一房企碧桂园再次出现在聚光下,不是因为多光鲜的经营业绩,而是一起P2P暴雷事件。

1月15日,深圳市公安局南山分局通报称,P2P公司汇理财的控股方汇联金融董事局主席、行政总裁兼执行董事郑伟京、执行董事郭婵娇以及3名雇员被依法逮捕。

在此之前的2019年10月,汇理财出现兑付危机。2020年12月3日,因汇理财无法兑现出清承诺,汇联金融被立案侦查。12月7日,因涉嫌非法吸收公众存款罪,上述5人被拘留。

汇理财与碧桂园的高周转发展模式密切相关,曾经为碧桂园的多个房地产项目提供资金来源。

引火烧身

正经社分析师查询企查查以及相关公开资料获悉,汇联金融或其关联公司跟碧桂园成立了多个合资公司,比如,深圳市碧桂融鑫三十七号投资管理合伙企业、深圳市碧桂融鑫三十六号投资管理合伙企业(有限合伙)等。其股权结构,多为汇联金融或其关联公司发起的有限合伙公司占股49%;碧桂园城市公司和员工跟投,合计占股51%。

最终,这些合资公司多投向了碧桂园的相关项目,多达20多个。被以各种手法吸引入局的投资者中,还有着大量碧桂园自家的员工、员工家属以及购房者。有投资人统计,涉及碧桂园员工的投资款项,达7000多万元。汇理财数据显示,目前未兑付金额约7.7亿元,涉及8000多投资者。

汇理财是汇联金融的子公司。2012年在香港上市的汇联金融,对外号称提供“房地产全产业链金融服务产品”,即为开发商和购房者提供从前期土地招标、到中期开发建设、到后期房产销售、再到入住社区服务的房地产全流程的金融服务。

正经社分析师认为,直白点说,这类服务就是地产调控政策越发严厉的情况下,想尽办法帮开发商做首付贷,帮开发商给不符合信贷条件者做分期贷,给项目尚未取得预售许可证的房子做提前认筹等。

以 “碧桂园荣汇”项目为例,2017年底,该项目尚未取得预售证,消费者想买房的话,销售人员会让你先在“汇理财”平台上认购5万元理财产品。开盘后,这5万元自动转为购房定金;最终如果不买房的话,5万元本金连带期间投资收益,一并退回。如此一来,地产商就提前锁定、筛选、转化了客户。

该项目是2015年底,碧桂园联合汇联金融收购而来。汇联金融通过有限合伙基金,持有项目公司25.2%的股份。从此,碧桂园和汇联金融进入蜜月期,开始了一系列所谓的深度合作。之后,参与碧桂园全国各地20多个项目的投资,包括招拍挂、旧改、并购地块等。

除了依靠汇理财,碧桂园还自己搭建了P2P平台碧有贷。数据显示,截至2019年5月3日,平台累计借贷金额92.59亿元,借贷余额8.65亿元,逾期金额/逾期笔数均为0。2020年12月16日,碧有贷发布公告称,借贷项目已全部完结。

房企结合互联网金融,碧桂园不是个案,但拆标、拒不承担担保等违规问题都饱受诟病。

质量顽疾

碧桂园和汇联金融的合作方式,背后正是高周转模式,这也是碧桂园成为宇宙第一房企的法宝。

由于能加快现金回款、降低资金成本,高周转一度被房企追捧,碧桂园只是将其发挥到了极致。

再快一点、还能再快一点。2018年4月,碧桂园将“高周转”标准由“456”提高到了“不可能完成”的“345”,即拿地之后3个月开盘、4个月资金回正、5个月回笼资金。而主流开发商从拿地到开盘一般需要8-10个月。

为了保证实施,碧桂园还制定了严厉的奖惩措施,如果开盘工期小于等于3个月,项目总能够拿到20万元的奖励, 4-5个月不奖不罚,超过5个月,就要面临罚款,若工期大于7个月,项目总直接撤职。网友不禁感叹,碧桂园这是要把房地产做成快消的节奏。

当然,任何事情都有两面性。过分追求速度的同时,势必会损失一部分质量。2018年上海奉贤6·24事故,造成1死9伤,便是因为施工单位任意压缩工期导致。为此,碧桂园还举行了一场全国瞩目的“道歉仪式”。

尽管碧桂园后来也意识到问题,采取了提质增效的做法,但房屋质量相关的问题和纠纷却从来没有停止过。相对于破坏性,罗马可不是一日就能建成。正经社分析师注意到,就在近期,淮南碧桂园、焦作碧桂园等项目,均闹出了业主无奈投诉维权类纠纷,涉及的多是房屋墙体开裂、装修劣质糊弄业主、厨房推拉门歪、家里冻成冰挂等质量和装修问题。

矛盾取舍

碧桂园之所以如此奉行高周转,很大原因在于重仓三四五线城市,正所谓“有县的地方就有碧桂园”。相比一二线城市,县镇市场是短期的,不确定性更大,这就要求企业要有随时全身而退的硬实力。

2017年,碧桂园销售收入5508亿元,跃居行业第一。但荣登宇宙第一房企的代价是难以承受的高负债。同期,碧桂园的总负债从2015年的2726.16亿元增加到了2017年的9330.57亿元,负债率攀升至88.89%。截至2020年6月底,资产负债率仍然高达80%以上。

对此,掌门人杨国强曾认为高周转是抵抗风险最有效的手段。在此之前,碧桂园之所以能顺利通过高周转实现扩张,离不开棚改货币化安置的大环境。借着东风,三四线城市房价上涨,快速实现去库存,房企也收获了一波红利。如今货币化棚改转向实物安置,三四五线城市早已不如当年。

此外,高周转需要有不断的资金流入。除了依靠汇理财,碧桂园还自己搭建了P2P平台碧有贷,也曾经被质疑拆标躲避监管。

数据显示,截至2019年5月3日,平台累计借贷金额92.59亿元,借贷余额8.65亿元,逾期金额/逾期笔数均为0。2020年12月16日,碧有贷发布公告称,借贷项目已全部完结。

房企结合互联网金融,碧桂园不是个案,但却是问题极多的那一个。

在实现规模扩张的过程中,碧桂园思想从未滑坡,各种办法都做到了行业极致。只是物极必反,高周转、涉足互联网金融等带来的诸多问题,矛盾取舍,都考验着杨氏父女的管理水平。【《正经社》出品】

责编|唐卫平·编辑|百进·校对|然然

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